///Aplazamientos, suspensiones y reducciones de renta: ¿qué efectos tienen sobre las obligaciones fiscales de los arrendadores?

Aplazamientos, suspensiones y reducciones de renta: ¿qué efectos tienen sobre las obligaciones fiscales de los arrendadores?

La declaración del estado de alarma el pasado 13 de marzo y la consiguiente paralización de gran parte de la actividad económica han provocado una disminución drástica de la facturación de muchas sociedades.  Ante este descenso de sus ingresos, los empresarios están tratando de reducir sus gastos fijos de estructura. Junto con los gastos de personal (que muchas empresas han reducido mediante ERTEs), el arrendamiento de los inmuebles en los que se desarrolla la actividad constituye una de las partidas esenciales de dichos gastos estructurales.

Además de representar un gasto significativo, parece injustificado para los empresarios-arrendatarios tener que pagar la renta de un local que no se puede utilizar por prohibición legal (en el caso de los locales comerciales y hoteles, por estar cerrados por decreto y, en el de las oficinas, por la obligación legal de activar la modalidad de teletrabajo).  Por tanto, muchos de ellos han solicitado a sus arrendadores reducciones o suspensiones de la renta.

Esta situación puede provocar para el arrendador no solo dejar de percibir un ingreso, sino también tener que pagar un impuesto que no ha cobrado.  En efecto, el estado de alarma no suspende el cumplimiento de las obligaciones fiscales, y ello provoca que la pérdida de ingresos no sea neutra desde el punto de vista tributario.

Esto nos lleva a plantear cuáles son las cuestiones relevantes para los arrendadores de locales de negocio que se encuentren en dicha situación:

  • En primer lugar, debe tenerse en cuenta que el impago de la renta por parte del arrendatario (por decisión unilateral del mismo), o el aplazamiento de la fecha de pago (acordado verbalmente o por escrito con el arrendador) no suspende el devengo del Impuesto sobre el Valor Añadido (“IVA”). En consecuencia, en estos casos, el arrendador deberá ingresar el IVA sobre el importe de la renta, a pesar de no haber recibido el cobro por parte del arrendatario y en la misma fecha que si lo hubiera cobrado.

 

  • Ahora bien, el arrendador no deberá ingresar el IVA sobre el importe de la renta que no ha cobrado:

1.  si, por una parte, lo que se acuerda entre el arrendador y el arrendatario es:

– bien, una suspensión de la renta (desaparece la obligación para el arrendatario de pagar la renta durante el estado de alarma);

– bien, un aplazamiento del momento en que nace la obligación de pagar la renta correspondiente al período de duración del estado de alarma;

2. y si, por otra parte, los términos de este acuerdo están debidamente plasmados en un acuerdo escrito que evidencie, con la correcta calificación jurídica y fiscal, la naturaleza y los efectos del acuerdo.

 

  • En el supuesto de reducción del importe de la renta, la simple renuncia del arrendador al cobro parcial de la renta inicialmente pactada tampoco surtiría efectos en el IVA, salvo que dicha reducción se acuerde por escrito en una adenda que modifique las condiciones del contrato de arrendamiento y que permitirá pagar el IVA sobre el nuevo importe (reducido) de la renta pactado por las partes. 

En conclusión, tal y como se desprende de lo anterior, es esencial que la modificación de las condiciones del contrato de arrendamiento se formalice por escrito mediante adenda, y que este escrito refleje la totalidad y la naturaleza jurídica de los acuerdos entre las partes, ya que lo que en la práctica parece  idéntico (el aplazamiento del pago o el aplazamiento de la obligación de pagar), jurídicamente puede traducirse de dos maneras distintas con efectos opuestos (pagar o no pagar el IVA sobre una renta que  no se ha recibido).  Debe tenerse muy en cuenta que en el supuesto de que Hacienda reclame al arrendador el pago del IVA, dicho documento escrito será esencial para justificar que no se ha producido la obligación de pagar la renta durante este período.

Ana De Isabel

M&B Abogados

By |2020-04-14T11:21:21+00:0014 abril 2020|Tags: |Sin comentarios

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