Hemos estrenado este 2018 con la entrada en vigor[1] del Libro VI del Código Civil de Cataluña[2] que regula la compraventa en general, con especial incidencia en aquellas operaciones de carácter inmobiliario.

Habida cuenta de que esta es la normativa que se aplicará a toda operación que tenga por objeto un inmueble sito en territorio catalán, conviene resaltar los efectos prácticos que, a nuestro juicio, son más importantes y que tienden a proteger los compradores.

El proyecto de adquirir un inmueble, tanto por razones privadas como profesionales (inversión para un futuro alquiler o venta) es, de manera general, algo ilusionante. Por ello, en algunas ocasiones, no se da la importancia necesaria a la firma del contrato de arras y otros documentos previos (reservas, promesas, compromisos, etc.), siendo un riesgo que los abogados, en nuestra labor de asesoramiento, debemos resaltar con frecuencia. En efecto, son numerosas las operaciones que conllevan arduas negociaciones encaminadas a la firma de contratos que aseguren los intereses de nuestros clientes, en su posición de comprador o vendedor.

La nueva regulación del Código Civil catalán arroja un poco de luz sobre algunos aspectos prácticos que resultaban conflictivos.

La primera novedad introducida por la nueva ley es considerar como una causa justificada de desistimiento de la compraventa el hecho de que el comprador no obtenga la financiación necesaria para el pago del precio del inmueble[3]. Esta opción supone un giro a lo que venía siendo afirmado por la jurisprudencia hasta el momento[4] y se aparta de la idea de atribuir la asunción del riesgo de la operación al adquirente, quien, al no obtener financiación, perdía, en favor del vendedor, las arras entregadas (que suelen fijarse en un 10% del precio).

Es importante señalar que este efecto se producirá siempre que (i)se haya hecho constar en los contratos previos a la formalización de la compraventa que ésta se iba a financiar y (ii)cuando el comprador justifique documentalmente la imposibilidad de obtener los fondos (principalmente, entendemos, mediante certificados denegatorios emitidos por entidades financieras). Sin embargo, al no haberse definido de manera precisa qué documentación exacta será considerada como suficiente (solicitud de financiación ¿a uno o varios bancos? ¿quid de ofertas de financiación en condiciones exorbitantes?) nuestra recomendación es precisar contractualmente las condiciones en las que ésta se debería acordar.

La segunda novedad[5] tiene alcance registral: la entrega de las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario podrá hacerse constar en el Registro de la Propiedad[6]. De este modo, el inmueble queda afecto a la devolución de las arras al comprador en caso de que fuese el vendedor quien desistiese injustificadamente.

Es importante destacar que la regulación permite, en los casos descritos, un pacto en contrario, por lo que la negociación de los términos de la compraventa será, de nuevo, esencial.

Claudia Ambrós Biern
Abogada
M&B ABOGADOS

[1]Ley 3/2017 de 15 de febrero de 2018. No se aplicará la nueva ley a los contratos y acuerdos suscritos antes de su entrada en vigor (criterio general en virtud del cual cada contrato se rige por las disposiciones vigentes en el momento de su conclusión).[2]Ley 3/2017 de 15 de febrero.[3]Entiéndase como concesión de un préstamo por una entidad financiera o subrogación en el préstamo / hipoteca ya existente.[4]STS 13 de julio de 2017 en la que se dispone que la falta de obtención de financiación es un riesgo que debe asumir el comprador con entera indemnidad para el vendedor[5]Artículo 621-8 CCCat.[6]Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 1,5% sobre el importe de las arras.

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