Imaginemos la típica «conversación de ascensor» en la que, más allá de hablar del tiempo, se abordase un tema recurrente en muchas comunidades de propietarios de las grandes ciudades: los pisos turísticos.

Piso 1º A: «Mi vecino tiene una licencia legal para explotar su piso como alojamiento turístico ¿debo quedarme de brazos cruzados pese a las molestias que sufro?»

Piso 1º B: «Compré un inmueble a un alto precio con el único objetivo de explotarlo como piso turístico ¿la comunidad puede impedírmelo?»

A los efectos del presente artículo, partiremos de la premisa de que el alquiler de corta estancia del que se habla cuenta con los debidos requisitos de orden fáctico y administrativo (licencia, registro,…). Se trata, pues, de abordar los mecanismos con los que cuenta una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal (en adelante, la «Comunidad«) para enfrentarse a los perjuicios que genera este tipo de actividad y en qué otros casos el interés individual podría imponerse al colectivo.

De manera general, las Comunidades cuentan con dos alternativas¹ para impedir la explotación de un piso turístico en ellas:

(a) aprobar la prohibición o restricción de esta actividad en los estatutos.

(b) ejercer la acción de cesación si la actividad de explotación de vivienda turística genera un daño.

(a) La prohibición estatutaria.

En el caso de optarse por la primera opción, debe tenerse en cuenta que la aprobación y modificación de los estatutos de las Comunidades están sujetas a un sistema muy restrictivo, exigiéndose la unanimidad² de los propietarios según el sistema estatal y el voto favorable de las 4/5 partes³ en el caso de Cataluña, que dispone de una normativa propia.

Por ello, cuando en la práctica se propone una modificación estatutaria sobrevenida con el objetivo de prohibir esta actividad, y toda vez que uno de los propietarios con derecho a voto⁴ es quien tiene interés en explotarla, resulta prácticamente imposible que la adopción del acuerdo prospere, siendo solo en el caso catalán, y siempre teniendo en cuenta la cuota de participación que tenga el interesado en la explotación, una alternativa factible.

En la mayoría de los casos, el planteamiento de este tipo de restricciones tendrá lugar en el momento de la constitución de la comunidad en régimen de propiedad horizontal (redacción de los estatutos por el promotor) o, de manera preventiva y al haberse tomado conciencia de las molestias que puede suponer convivir con un piso turístico, cuando no haya ningún propietario interesado en explotar esta actividad y se decida en junta prohibir la posibilidad, evitando así el conflicto en el futuro.

Además, esta vía abre el debate en relación con el equilibrio entre el interés colectivo (el de la Comunidad) y los derechos del titular dominical de un elemento privativo (el propietario del piso en cuestión). La normativa⁵ reconoce la validez de este tipo de cláusulas siempre que su aprobación no conlleve ningún tipo de discriminación injustificada en perjuicio de uno de los integrantes. Por su parte, la jurisprudencia recuerda la necesidad de armonizar los intereses de todos los propietarios y ocupantes de un inmueble⁶.

En Cataluña, al no optarse por la unanimidad para aprobar acuerdos modificativos y existir un importante número de Comunidades que han regulado al respecto, la cuestión ha dado pie a una abundante y variada jurisprudencia, que se ha ido adaptando a los avatares de este fenómeno. Existen algunos pronunciamientos⁷, especialmente antes de la proliferación de este tipo de alquileres, declarando la ineficacia del acuerdo comunitario adoptado sin el consentimiento expreso del propietario interesado, considerándose que no se podía disminuir, por acuerdo mayoritario, su uso y disfrute.

A partir del 2015, los tribunales catalanes han venido optando por una polémica solución que considera que la restricción estatutaria no podrá oponerse frente a aquellos propietarios que hubiesen iniciado el ejercicio de la actividad, pues, en ocasiones, la decisión de adquirir el inmueble ha podido venir motivada por su proyecto de explotación y cabe considerar que «en la propiedad horizontal, el interés de cada propietario se supedita al interés general de la comunidad, pero sin que las mayorías puedan eliminar derechos y facultades adquiridos«. La cuestión aquí estriba en saber qué se entiende por inicio de la actividad (ej. ¿la mera solicitud de la licencia turística?).

Especial importancia tuvo la sentencia del TSJC⁸ en fecha 13 de septiembre de 2018 mediante la que dictaminó que un cambio estatutario aprobando la prohibición de los pisos turísticos no puede afectar a las viviendas que ya funcionaban como tales ni impedir a aquellos propietarios que hubiesen adquirido el inmueble antes de la modificación estatutaria y que hubiesen votado en contra su conversión como piso turístico.

(b) La acción de cesación en relación con la explotación turística de uno de los pisos.

Respecto del recurso a los tribunales para interponer la acción de cesación, es importante señalar que esta vía deberá ser valorada según el criterio de los jueces. En primer lugar, se debe acreditar al presidente de la Comunidad las molestias que genera la actividad y, en caso de que se requiera al propietario del piso para que ponga fin a las molestias y, pese a ello, los problemas de convivencia persistan, será necesario convocar una junta en la que se decida⁹ iniciar las acciones judiciales para el cese de la explotación.

La demanda, que se acompañará del requerimiento previo y del acuerdo de junta decidiendo el inicio del procedimiento, será analizada por los tribunales de manera casuística, cobrando especial importancia que se constate una actuación incívica continuada y grave «que traspase el umbral de la mera incomodidad para convertirse, por su duración e intensidad, en una conducta reprobable que afecta a derechos esenciales de los miembros de la comunidad como son los derechos económicos y sus derechos a la salud y al descanso que el ordenamiento jurídico no les obliga a soportar». Aunque, en abstracto, no se trate de una actividad que pueda considerarse ilícita o ilegal ni esté prohibida por los estatutos «puede acordarse el cese de la actividad si, por el modo de ejercicio, produce en la comunidad alteraciones graves en la normal convivencia«¹⁰.En consecuencia, las pruebas de que disponga la Comunidad a los efectos de acreditar el perjuicio serán esenciales, siendo especialmente importante el hecho de que se han admitido las declaraciones de los vecinos perjudicados.

Queda claro que la mejor de las opciones es tratar el conflicto de manera preventiva, es decir, cuando se constituye la Comunidad o cuando ninguno de los propietarios ha planteado la explotación de uno de los pisos. Fuera de este escenario, la resolución del conflicto, además de conflictiva, es muy casuística y, en cierto modo, imprevisible.

 

Claudia Ambrós Biern
M&B Abogados

 

¹ Ley estatal: Artículo 7.2 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, de Propiedad Horizontal («LPH»): «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.(…)»
² Artículo 17.6 LPH.
³ Artículo 553-26 2a) CCCat.
⁴ Excepto si es un propietario moroso o negligente en cuyo caso no tiene derecho a voto.
⁵ LPH y artículo 553 del CCCat.
⁶ Sentencia sección 10ª AP de Madrid de 10 de noviembre de 2017.
⁷ SSTSJC de 25 de marzo de 2013; 20 de febrero de 2012. Sentencia sección 19 de la AP de Barcelona de 21 de mayo de 2015. «los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario requieren que éste los consienta expresamente».
⁸ Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.
⁹ Acuerdo adoptado por mayoría simple.
¹⁰ STSJC de 12 de junio de 2017.