En los contratos de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (locales comerciales, despachos, naves, etc.) regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la «LAU»), las partes son libres de fijar su duración, sus prórrogas, así como las modalidades de su extinción, fijando a menudo un plazo mínimo de preaviso para comunicarse su decisión de continuar o no con el contrato¹. El plazo de preaviso permite tanto al arrendatario preparar su salida del local, como al arrendador buscar un nuevo arrendatario.

Para el arrendatario el cumplimiento del preaviso implica por lo tanto que deba plantearse con tiempo continuar o no sus actividades dentro del local arrendado, de forma que pueda comunicar en plazo al arrendador su decisión de salir del local si no prevé permanecer más tiempo en el mismo.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado recientemente sobre las consecuencias del incumplimiento por parte del arrendatario del preaviso mínimo establecido por las partes en un contratode arrendamiento para uso distinto al de vivienda.

En el caso enjuiciado, las partes habían fijado una prórroga anual si ninguna de ellas comunicaba a la otra su voluntad de resolver el contrato con una antelación mínima de tres meses a la fecha de extinción del contrato, o de sus sucesivas prorrogas.

Con un mes de antelación a la fecha de finalización de la prórroga en curso del contrato, el arrendatario comunicó al arrendador su decisión de no prorrogarlo, incumpliendo así el plazo mínimo de preaviso de tres meses establecido para ello. Siendo consciente del perjuicio que causaría dicha conducta al arrendador, el arrendatario le ofreció una compensación económica equivalente a tres mensualidades de la renta.

Sin embargo, el arrendador rechazó esta propuesta porque consideraba que el arrendamiento se había prorrogado por un año al no haberse respetado el plazo de preaviso, debiendo entonces el arrendatario abonarle la integralidad de las rentas correspondientes a dicha anualidad.

En su decisión de 7 de junio de 2018, el Tribunal Supremo² señala, entre otras cuestiones, que el plazo de duración del arrendamiento, incluyendo sus prorrogas, es libremente pactado por las partes y es vinculante para ellas,de conformidad con lo dispuesto en los artículos 4.3 LAUy 1.091 y 1.258 del Código Civil³.

Como consecuencia de ello, el Tribunal considera que, en el caso enjuiciado, el incumplimiento del preaviso por el arrendatario tuvo como consecuencia que el contrato de arrendamiento se prorrogara automáticamente por un año.

El Tribunal observa que las partes no pactaron ninguna facultad de desistimiento unilateral del contrato que amparase la conducta del arrendatario, y sentencia que, habiendo consentido éste último que se iniciara una prórroga anual del contrato, está ahora obligado al pago de todas las rentas correspondientes al año de su prorroga.

Finalmente, a diferencia de lo que decidió la Audiencia Provincial⁴ en su recurrida sentencia, el Tribunal considera que no cabe moderar la indemnización debida al arrendador porque las partes no pactaron ninguna cláusula penal que fijara una indemnización en caso de desistimiento unilateral del contrato por alguna de las partes⁵.

Ante las consecuencias económicas que puede suponer para el arrendatario no cumplir el plazo de preaviso pactado con el arrendador, aconsejamos a nuestros clientes arrendatarios tener en mente lo acordado en el contrato con respecto a su duración, de manera que puedan plantearse con una cierta antelación la continuidad o no de su actividad en el local arrendado durante los plazos previstos en el contrato.

En caso de no disponer de suficiente visibilidad para proyectarse en el local, existe también la posibilidad de acercarse al arrendador para averiguar si pueden negociarse nuevas condiciones del contrato (modificación de la duración, del plazo de preaviso o de las prórrogas del contrato).

En cualquier caso, recomendamos siempre solicitar asesoramiento jurídico a la hora de redactar el contrato de arrendamiento para poder prever todas las situaciones que pudieran producirse a lo largo del mismo.

En nuestro artículo titulado «Arrendamientos para uso distinto al de vivienda: la resolución unilateral del contrato por el arrendatario es una salida difícil», de 24 de enero de 2018, abordamos las consecuencias del desistimiento unilateral en los contratos para uso distinto al de vivienda por parte del arrendatario a la luz de otra sentencia del Tribunal Supremo de fecha 3 de octubre de 2017.

 

Marina Nicolas
M&B Abogados

 

¹ El artículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que los contratos de arrendamientos para uso distinto al de vivienda se rigen, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto, por las disposiciones que contiene al respecto y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
² Tribunal Supremo Sala 1ª, 07/06/2018, nº 341/2018, nº 341/2018, rec. 3675/2015
³ Los artículos citados el Código Civil rezan lo siguiente: artículo 1.091 «Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse a tenor de los mismos.»y el artículo 1.258: «Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.»
⁴ Son tribunales de justicia que abarcan una provincia y conocen de los recursos de apelación que se formulen frente a decisiones adoptadas por los órganos unipersonales de la provincia.
⁵ En determinados casos, el Tribunal Supremo ha acogido la posibilidad de moderar las cláusulas penales en virtud del artículo 1.154 del Código Civil en caso de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento por el arrendatario.