///Límites a los incrementos de la renta de los alquileres de vivienda en Cataluña

Límites a los incrementos de la renta de los alquileres de vivienda en Cataluña

Con una tramitación no exenta de incidencias, el Parlamento catalán aprobó el pasado 9 de septiembre de 2020 una ley que pone límite al incremento de las rentas de los arrendamientos de vivienda habitual en algunas zonas de Cataluña.

La aprobación se realizó pese a que el Consejo Consultivo del Parlamento dictaminó el pasado agosto que la regulación de las rentas no se encuentra entre las competencias del Parlamento catalán -por ser competencia del Estado- y, por lo tanto, varios de los artículos de la ley incumplirían el marco de la Constitución y del Estatuto Catalán.

Los contratos de arrendamiento afectados por esta ley son solamente aquellos que tengan como objeto la vivienda habitual o permanente del arrendatario que se encuentre en una zona declarada “área con mercado residencial tenso” (AMRT), que, según la norma, son aquellos municipios o zonas dentro de los municipios en riesgo de no disponer de la dotación suficiente de viviendas en alquiler a un precio asequible. Quedan fuera del ámbito de la ley los arrendamientos de temporada, los turísticos y todas aquellas viviendas que no se encuentren en una AMRT.

La competencia para la determinación de estas áreas corresponde a la Generalitat excepto en el municipio de Barcelona que corresponde a su Ayuntamiento, y en el Área Metropolitana de Barcelona que corresponde al Consejo Metropolitano. La declaración de AMRT tendrá una vigencia de 5 años.

La norma establece 3 criterios para la identificación de estas áreas por las autoridades competentes, siendo zonas en las que:

i)      la media del precio de los alquileres haya experimentado un crecimiento sostenido claramente superior a la media en Cataluña; o

ii)     el coste del alquiler suponga más del 30% de los ingresos habituales de los hogares, o que la media de los precios supere el 30% de la renta de los menores de 35 años;

iii)    el alquiler haya experimentado en los últimos 5 años un incremento acumulado de 3 puntos porcentuales sobre la tasa interanual del índice de precios al consumo de Cataluña.

De forma transitoria y durante 1 año a la espera de que las administraciones realicen las declaraciones de AMRT conforme a los criterios anteriores, la ley declara 60 municipios como AMRT en los que, en consecuencia, la ley es directamente aplicable (Barcelona, Sitges, etc.).

En las AMRT las partes deberán tener en cuenta 2 límites ya que la renta que pacten no puede superarlos:

i)      el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en la misma área (el llamado “Precio de Referencia”); y

ii)     en el supuesto de que la vivienda haya estado arrendada en los 5 años anteriores, la renta no puede ser superior el precio del alquiler consignado en el último contrato de arrendamiento, actualizado conforme a la variación experimentada por el índice de garantía de competitividad entre la fecha de celebración del contrato de arrendamiento anterior y del nuevo.

El Precio de Referencia para el alquiler se calcula de conformidad con el Índice de Referencia de Precios de Alquiler Residencial que publica el departamento de vivienda de la Generalitat. Este índice tiene en cuenta los datos del Registro de fianzas e informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento de viviendas en una ubicación y con una superficie determinadas. En virtud de esta ley, el Precio de Referencia se calcula de acuerdo con el índice mencionado, o bien, excepcionalmente, desviándose con incrementos o minoraciones de hasta un 5% atendidas las características específicas de la vivienda o de las obras realizadas en el año precedente. Al contrato de arrendamiento que se firme se ha de anexar el documento que se genera por el sistema de indexación de precios del alquiler, del mismo modo que se ha de informar de ello en la oferta de arrendamiento.

El propietario persona física con unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de rentas de suficiencia en Cataluña (IRSC) (unos 1.500 euros mensuales) no estará vinculado por el primer límite, el del Precio de Referencia, pero si la vivienda estuvo previamente alquilada en los últimos 5 años sí le resultará aplicable el segundo límite descrito en el apartado ii) anterior. Esta regla tiene una excepción y no se aplicará en el caso de que el arrendatario tenga unos ingresos familiares iguales o inferiores a 3,5 veces el IRSC (unos 2.000 euros mensuales).

La ley prevé que si se cobrasen alquileres que rebasan estos límites, el arrendatario podrá reclamar al arrendador la devolución de los excesos en los pagos de renta que haya realizado, con el devengo del interés legal del dinero incrementado en 3 puntos porcentuales.

El régimen de contención de rentas se flexibiliza en los contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los contratos que resultan de un proceso de gran rehabilitación durante los 5 años siguientes a su realización. Adicionalmente se establece una moratoria de 3 años en la aplicación de la ley para estas viviendas.

La ley habilita a que los municipios establezcan otras excepciones.

Como se puede apreciar, la aplicación correcta de la ley exigirá un conocimiento de la normativa y de determinados datos que pese a ser de carácter público, no son de manejo fácil para todos los arrendadores y arrendatarios, lo que probablemente obligará a los propietarios a acudir a servicios profesionales para poner en alquiler las viviendas. Por ejemplo, la ley se refiere a conceptos como superficie útil (que no se encuentra normalmente en los títulos de propiedad, pero si figura en la cédula de habitabilidad), o referencias como el índice de garantía de competitividad que pese a haber sido promovido en regulaciones anteriores no ha cuajado en la práctica como índice de actualización de rentas.

 

Victoria González y Antonio Marín

M&B Abogados

By |2020-10-09T11:10:40+00:007 octubre 2020|Tags: , , |Sin comentarios

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