El propietario de un local comercial tiene derecho a cambiar su destino para vivienda sin la aprobación de la junta de propietarios mientras dicho cambio no esté expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria.

Así lo ha reiterado la Dirección General del Registro y del Notariado[1] (en adelante, la “DGRN”) en un supuesto que planteaba un problema de interpretación de una norma contenida en los estatutos del régimen de propiedad horizontal de un edificio.

En el caso enjuiciado, los propietarios de un local comercial solicitaron la inscripción del cambio de su destino para vivienda en el Registro de la Propiedad de Madrid nº 34 mediante escritura autorizada ante notario, aportando la licencia municipal concedida para ello.

El Registro de la Propiedad de Madrid nº 34 acordó sin embargo no practicar la inscripción de dicho cambio con motivo de que una cláusula[2] de los estatutos de la comunidad de propietarios limitaba el uso de los locales estableciendo que “podrán ser destinados a actividades mercantiles, oficinas, establecimientos comerciales, artesanía y otros similares”, de lo que dedujo que se excluían otros distintos, como el de vivienda.

La Ley de Propiedad Horizontal[3] permite efectivamente establecer en el título constitutivo de la propiedad reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en relación al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y  servicios,  gastos,  administración  y  gobierno,  seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

Estando por tanto limitado el cambio de uso del local por los estatutos de la comunidad de propietarios en el caso enjuiciado, el Registro de la Propiedad de Madrid nº 34 advirtió que dicho cambio sólo podría llevarse a cabo modificando los estatutos mediante el acuerdo de la junta de propietarios.

Apartándose de la interpretación realizada por el Registro de la Propiedad de Madrid nº 34 y por el Registro de la Propiedad del El Escorial nº2 que confirmó posteriormente la nota de calificación del aquél, la DGRN considera que de la dicción de los estatutos no resulta una limitación de cambio de uso claramente expresada sino que establece la posibilidad de su utilización para actividades mercantiles, oficinas, establecimientos comerciales, artesanía y otros similares, lo que no supone la exclusión de otros usos como es en este caso el de vivienda.

En este sentido, recuerda que las normas estatutarias que restrinjan o limitan la libertad de uso de elementos privativos deben aparecer claramente expresadas y ser, en todo caso, interpretadas de una forma estricta.

Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la DGRN admite el derecho al cambio de uso de un piso (en este caso, de local a vivienda) sin la aprobación de la junta de propietarios cuando dicho cambio no esté expresamente limitado o prohibido por el régimen de propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria, y sin perjuicio de la obtención de los permisos administrativos que resulten pertinentes.

Sin embargo, el cambio de destino requerirá la autorización de la junta de propietarios si ello implica la realización de obras que afecten a elementos comunes o estructurales del edificio o conlleve una modificación de las cuotas de participación.

Marina Nicolás
abogada M&B

[1] DGRN, Resolución, 19/07-2016.
[2] Artículo 5 de los estatutos de la copropiedad: “Los locales en planta baja podrán ser destinados a actividades mercantiles, oficinas, establecimientos comerciales, artesanía y otros similares. No se permitirá su utilización como salas de fiestas, clubs nocturnos, venta de artículos de pirotecnia y otros análogos. Los pisos del inmueble podrán dedicarse a viviendas, despachos propios de los llamados profesionales liberales, oficinas u otros análogos siempre, en todo caso, salvo lo dispuesto en el artículo siete de la ‘Ley de División Horizontal’ y más adelante en estos estatutos respecto a actividades dañosas, inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.”
[3] Artículo 5 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal.[/fusion_builder_column][/fusion_builder_row][/fusion_builder_container]